不動産投資に興味があるものの、何から手をつければ良いのかさえ、よくわかっていないような状態です。
そういう状態でも相談にのって頂くことはできますか？

はい、もちろんです。
はじめて取り組もうとすることについて知識がないのは当然のことですので。
全く遠慮なさらずに。
ごく初歩的なご質問に対してもなるべくわかりやすく、お答えして参りますのでお気軽にご相談下さい。

ローンを利用して不動産投資を始めたいと思っています。
ローンは誰でも利用できるのでしょうか？

残念ながら誰でも利用できるわけではありません。
ローン利用に際しては融資をしてくれる金融機関の審査があります。
ローン利用者の年収や年齢、勤務先、勤続年数、他の借入の有無、不動産投資経験の有無、物件の築年数、所在地、収益性などを総合的に勘案して融資の可否がジャッジされることになります。

ローン審査に際して有利になる職業はありますか？

あります
具体的には公務員や大企業の会社員などはローン審査において有利になりやすいです。
逆に自営業者などはローンを利用しにくい傾向にあります。
ただし自営業者であっても、年収が安定して高い場合にはローンを利用できる可能性が高いですので、ご自身では判断がつかないという場合には、お気軽にご相談下さい。

不動産投資を始めるためには、どれくらいの自己資金が必要ですか？

不動産投資を始めるに際しては物件価格の10～30%程度の自己資金が必要となります。
頭金や仲介手数料等の購入諸費用に充てるためです。
なお、この割合は、購入する物件の価格やご自身の属性に応じて変動いたします。

不動産投資初心者向けの物件種別は何ですか？

どの物件種別が初心者向けということは特にありません。
大規模な物件でもしっかりとした知識があれば、得られるＣＦ（キャッシュフロー）も大きくなり、投資対象となります。
ただし、物件の規模・戸数が大きくなれば発生しうるリスク、かかる手間はそれに応じて大きくなりますので、投資対象を選ぶに際しては、そのあたりのことを考慮されるべきです。
ご自身の投資スタンス、リスク許容度等に応じて判断するようにして下さい。

マンション・アパートなどの一棟物件を選ぶ際に重視すべきポイントは何ですか？

私がマンション・アパートなどの一棟物件を選ぶ際に特に重視するポイントは以下の3つです。

①キャッシュフロー（CF）がでるか
・物件購入を具体的に進める前の段階で、まずは以下で計算したCFが、概ね物件価格の1％（大阪市内、神戸市内、京都市内の都心部では0.5％）以上確保できる物件かを見ます。(＝ROI1.0%以上)
・年間CF＝満室時家賃－ 銀行返済－ 空室率5％－ 管理費などの諸経費20％
・上記の数値目標を通過した物件のみ現地建物の状態を確認し、今後発生する修繕費や維持管理コストなどを盛り込んで最終的なCFを算出し、購入を進めていくかを判断します。

②割安感があるか
・割安である物件とは、例えば相場が3,000万円にも関わらず2,500万円で売られている物件のことをいいます。
・同じ地域で沢⼭の物件を⾒ることでこの相場観が養われます。「この駅周辺物件でこの築年の⽊造で利回り〇％なら割安だ」などです。
・相場と売値が同じだとしても、立地が良い、土地の形状が良い、敷地に段差がない、ファミリー向けで間取りが良い、最近改修がされているなど、売値以外の条件から総合的に判断して割安だと⾔える場合もあります。

③満室経営できるか
・購⼊後、満室運営が出来るかどうかが最も重要です。
・物件周辺の不動産会社へのヒアリングにより、満室経営ができることを確認します。
・⽬安は空室になっても2ヵ⽉以内に埋まる家賃と条件を知ることが重要です。（空室率3％以下）

不動産投資で失敗しないためのポイントは何ですか？

繰り返しにはなりますが、以下の3点が重要と考えています。

①CFがでる物件であること。

②相場より割安で購入できること。時には大きな指値も必要になります。

③満室経営ができるか、物件所在エリアの賃貸需要についてしっかりと確認する。

なにしろ見切り発車をしないことです。
目的は不動産投資を始めることではなく、不動産投資でしっかりとCFを得ることであることを決して忘れないようにして下さい。

不動産投資を始めるタイミングはいつが良いですか？

一般論としては不動産価格が低く、しかもこれから上がっていくことが期待される時期や市場金利が低い時期が良いことになります。日本銀行がゼロ金利政策を解除したことにより、これから市場金利は上がっていくことになると思いますが、日本の不動産価格については、世界的な水準から見れば、まだまだ割安感があり、特に都心部については、今後も継続的に上がっていくことが予想されます。
つまり今は不動産投資を始めるのに決して悪くない時期であり、また不動産投資で資産を築こうと思った今こそが不動産投資を始めるタイミングであると考えます。

地方と都心、どちらの不動産に投資するべきですか？

保有期間中の利回りの高さを重視するのであれば地方の不動産に、不動産価格上昇による値上がり益を狙うのであれば都心の不動産に投資するべきです。
なお、地方の不動産については現時点での利回りが高くても
・入居者退去後の空室期間が長くなりがちである
・売却に時間がかかる（場合によっては売却自体が困難になることもある）
などといったリスクがありますので、そのあたりのことを織り込んで投資判断を行うべきです。

新築物件と中古物件、どちらが良いですか？

どちらにもメリット・デメリットがありますので、それらを踏まえた上でご自身の投資スタンスに合う方を選択されれば良いかと思います。
新築物件と中古物件、それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。
新築物件のメリット
・入居者がつきやすく、管理の手間が少ない
・ローンを利用しやすく、かつ、借入期間を長く設定することができる
新築物件のデメリット
・価格が高いため、利回りが低い
・建物価値の下落速度が速い
中古物件のメリット
・価格が安いため利回りが高い
・最初から賃料収入のある状態でスタートすることができる。
中古物件のデメリット
・入居者がつきにくく、管理の手間もかかる
・築古の場合、ローンを利用しにくく、かつ、借入期間が短くなる。